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Tout savoir sur le crédit immobilier

Faire construire ou acheter un bien immobilier n’est pas une mince affaire et cela coûte toujours cher. C’est pourquoi il est nécessaire dans l’immense majorité des cas de passer par un crédit immobilier qui nous permet d’acheter immédiatement et de rembourser progressivement. Actuellement, les taux n’ont jamais étaient aussi bas, et emprunter n’a jamais coûté aussi peu cher. Cela vous donne donc probablement envie d’investir. Après notre guide sur le crédit en ligne, voici tout ce qu’il faut savoir sur le crédit immobilier.

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Pour pouvoir obtenir un prêt immobilier, et surtout pour l’obtenir à des conditions financières avantageuses, il faut présenter un dossier aussi solide et rassurant que possible au prêteur. Il doit être certain que le fait de vous prêter de l’argent ne conduit pas à des risques trop importants. Pour ce faire, il va étudier plusieurs critères concernant le demandeur, afin d’apprécier la solidité du dossier.

L'apport personnel

Les établissements bancaires sont très attentifs à l’apport. Cela leur donne une garantie supplémentaire car il ne faut oublier que la banque prend sa garantie sur le bien lui-même. C’est-à-dire qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque exercera sa garantie qui est une garantie hypothécaire de 1er rang. Le bien sera vendu pour que la banque puisse se rembourser. Or le risque est que le bien se revendre en-dessous du prix d’achat.  Dans ce cas la banque sera perdante.  D’où pour elle l’intérêt de ne pas financer 100 % .

Si l’apport représente 20%, la banque aura une marge en cas de défaillance.  Le taux de 20% est assez fréquent.  Mais plus vous aurez d’apport plus vous pourrez négocier le taux mais aussi les frais de dossier.

L’apport peut être inférieur à 20% et même peut, dans certains cas, être nul. Certaines banques acceptent encore des financements à 100%.  On appelle cela des « financements à 110% » car non seulement le prêt va couvrir l’achat à 100% du bien,  mais couvrira les frais de notaires et frais annexes, voire un budget pour des aménagements et des petits travaux.

Autant dire que dans ces conditions il faut avoir un dossier sérieux. Pour accéder à ce genre de prêts il faut avoir des revenus stables et en proportion.  L’activité professionnelle doit rassurer la banque. Il est préférable d’avoir un contrat stable de type CDI ou être dans la fonction publique. Il est aussi de bon ton qu’il y ait un co-emprunteur qui a aussi un emploi stable.

D’autres cas de figures peuvent exister comme une caution de la part des parents, un adossement à un contrat d’assurance-vie ou un compte d’épargne, un PEA, un compte titres, etc.

Dans ce cas il y a un nantissement des comptes qui viennent en adossement du prêt immobilier.

Bien entendu ce n’est pas le cas général des « primo accédants ». En effet, quand on achète pour la première fois on est par définition jeune, avec une carrière professionnelle débutante et souvent des charges familiales conséquentes. Bref d’un point de vue financier c’est le plus mauvais moment pour acquérir.  En revanche d’un point de vue patrimonial il vaut mieux être propriétaire de son logement que de verser à fond perdus des loyers.  Bien entendu sauf si vous acheter dans une bulle de flambée immobilière et qu’une crise intervient.

L’apport peut être constitué de différentes façons et être panaché de diverses sources. Tout d’abord l’épargne personnelle.  Cela va rassurer la banque sur votre capacité à bien gérer vos affaires.  Vous pouvez aussi bénéficier de donations ou d’un emprunt familial.  Dans certaines conditions vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro « PTZ »  ou encore de certaines facilités si vous avez des formules de type Plan d’Epargne Logement ou un prêt action logement.

Renseignez vous aussi auprès de votre entreprise au sujet du Prêt Action Logement. Vous pourrez obtenir un financement limité en montant, mais très attractif en terme de taux et,  de plus, le montant de ce prêt entrera en ligne de compte dans l’apport.  Comme nous le disions plus haut, les banques aiment avoir une marge en cas de défaillance de l’emprunteur, mais elles aiment également partager les risques.

Le taux d'endettement

Le projet d’acquisition doit être en proportion de vos revenus. Il ne faut pas que votre taux d’endettement, tout confondus, ne dépasse pas 33% au final.  Donc prêt immobilier inclus. Entre en ligne de comptes tous les crédits que vous avez contractés. Crédit auto, crédits conso inclus.

Dans ce taux d’endettement y sont aussi prises en compte les pensions alimentaires. En effet ce sont des charges aux quelles on ne peut se soustraire car elles font l’objet d’une décision de justice.

Le taux de 33% peut être tempéré à la hausse si vos revenus sont élevés. Dans ce cas même au-delà de 33% on peut estimer que vous aurez même encore une capacité d’épargne. C’est-à-dire que les 66% restant couvrent plus que vos besoins.

Si vous avez un taux trop élevé il est possible d’opérer un regroupement de crédits auprès de banques spécialisées ou même au près de votre établissement bancaire.

L’analyse de la banque se fera sur la base des vos avis d’impositions, de vos bulletins de salaire. Cela dépendra aussi de la politique commerciale de la banque en question. Il n’y a pas de règle absolue en la matière. Il faut que vous entriez dans la grille de « scoring » de la banque et chaque établissement à la sienne qui lui est spécifique et variable dans le temps.

La pérennité de vos revenus

Le banquier ne fait pas confiance facilement, et cherche un maximum de garantie. Il va donc vouloir s’assurer que vos revenus seront stables pendant la durée du prêt. Ainsi une personne ayant un CDI aura beaucoup plus de chance d’obtenir un prêt que quelqu’un qui enchaîne les CDD ou les missions d’intérim. Idem pour les personnes à leur compte qui devront justifier des revenus supérieurs à ceux d’un employé ayant un CDI.

Même en ayant un CDI, votre demande sera considérée comme plus sérieuse si votre contrat de travail court depuis plusieurs années. Un CDI tout frais, de quelques mois ne sera pas considéré comme une garantie suffisante, et il sera plus facile d’obtenir un prêt après 1 ou 2 ans avec votre CDI en poche.

Le comportement bancaire

Votre comportement bancaire ou financier sera également étudié. Si vous n’avez pas de loyer, pas d’autre crédit, mais que vous avez du mal à boucler vos fins de mois, ou à gérer votre budget, alors le prêteur vous fera difficilement confiance.

En revanche, si vous épargnez chaque mois via un PEL depuis plusieurs années, et que vos finances sont saines, alors votre demande sera étudiée bien plus sérieusement.

 

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Caractéristiques du prêt immobilier

Les taux des crédits immobiliers

C’est bien évidemment la composante essentielle d’un prêt immobilier. En 2016, les taux pour l’immobilier n’ont jamais été aussi bas. Depuis le début de l’année, les taux ont baissé, toutes durées confondues, d’environ 1/2 point. Actuellement, les taux gravitent donc aux alentours de 2 % pour une durée de 25 ans, et s’approchent de 1,60 % pour des durées plus courtes.

Avec des TEG aussi bas, il est bien évidemment conseillé de souscrire à un crédit à taux fixe. Un crédit à taux révisable à forcément énormément plus de chance de monter que de descendre vu l’état actuel du marché. Un taux capé peut être en revanche une bonne solution, vous pouvez obtenir un taux très bas les premières années, qui peut augmenter, mais sans jamais dépasser un plafond fixé à l’avance.

La durée d’un crédit immobilier

Ici selon votre taux d’endettement, ou vos revenus, vous n’aurez peut-être pas le choix et devrez souscrire à un crédit sur une très longue durée. Si vos revenus sont très bons et votre taux d’endettement faible, alors vous devrez choisir entre des mensualités plus légères, mais un crédit plus long et plus cher, ou bien des mensualités élevées, mais un crédit plus court et moins onéreux.

Dans les deux cas il y a des avantages. Les mensualités plus légères vous permettent d’avoir plus d’argent chaque mois pour vos loisirs par exemple. Des mensualités plus lourdes permettent de finir de payer le crédit plus rapidement et donc de pouvoir se faire plus plaisir à ce moment-là.

Les frais de dossiers et d’assurance

Dans l’immense majorité des cas, vous devrez souscrire à une assurance emprunt pour obtenir votre prêt. Elle est essentiellement réclamée pour couvrir la banque en cas de décès, d’invalidité ou de maladie de l’emprunteur. Elle peut être complétée par la garantie chômage qui couvre la banque si on venait à perdre notre emploi. L’établissement en charge du crédit vous proposera une assurance, mais libre à vous de faire jouer la concurrence.

Pour les frais de dossiers, ils sont inclus directement dans le TEG. Ils ne doivent pas dépasser 1,5 % du coût du crédit, et dans tous les cas il faut toujours essayer de les négocier un peu afin d’alléger la facture.

Les types de prêts immobilier

Le prêt à taux fixe

Ce sont les prêts les plus courants. Vous avez un taux fixe, une mensualité fixe pour une durée déterminée. Vous avez un tableau d’amortissement qui vous indique pour chaque mensualité combien vous amortissez et combien vous payez d’intérêts.

Même si la mensualité est fixe vous ne payez pas la même chose. Au début vous payez plus d’intérêts à la banque que vous ne remboursez de capital.  A la fin c’est l’inverse.  En gros, vous ne commencez vraiment à rembourser le capital que quand vous avez payé la plus grande partie des intérêts à votre banque.

La durée minimale est le plus souvent de 10 ans mais la durée maximale peut aller au-delà de 30 ans. Mais plus la durée est longue plus le coût sera élevé.  Il ne faut pas dépasser 20 ans sinon le coût marginal de chaque montant supplémentaire emprunté sera exponentiel.

Les durées de prêts ont augmentés à cause de l’envolée des prix dans l’immobilier.  Comme il ne devenait plus possible d’emprunter de façon courante sur 15 ans, comme c’était à peu près la norme encore au début des années 2000, les banques ont du élargir leurs possibilités d’emprunts.  Les durées se sont allongées à 20 ans et 25 ans  dans les cas courants.

Actuellement la durée moyenne des prêts octroyés approche les 18 ans.

En revanche la durée réelle des prêts est inférieure à 10 ans. Il est mit fin au prêt automatiquement lors de la revente.  Le restant dû est prélevé sur le prix de vente et solde le prêt. On peut aussi solder le prêt par un remboursement anticipé, soit car on a pu épargner, soit par donation ou héritage.

Mais il faut savoir que dans le cas d’un prêt à taux fixe, il y a une pénalité de remboursement anticipé de 3% qui s’applique sur le capital restant dû. Cette pénalité de remboursement anticipé n’existe pas sur les crédits à taux variables.

Ca peut entrer en ligne de compte dans le choix du type de prêt car, comme nous venons de le préciser, le plus souvent les prêts ne vont pas à leur terme. En gros ils s’arrêtent pour la plupart à la moitié des l’échéancier, c’est-à-dire à un moment où l’on a remboursé moins de capital que d’intérêts. Par conséquent la pénalité de 3% représente des montants conséquents.

Les taux sont encore historiquement très bas.  Une remontée est par conséquent probable. Actuellement on peut trouver des prêts à 15 ans à un peu plus de 1.10%. A 20 ans on est un peu au dessus de 1.30% et à un peu moins de 1.50% à 25 ans. Néanmoins ne vous précipitez pas pour acheter dans la seule perspective d’une remontée des taux.  Les taux mettront du temps à remonter et le marché de l’immobilier reste fragile.

Le prêt à taux variable

Le sujet n’est plus vraiment à la mode et pour cause. Ces prêts ne sont intéressants que si on anticipe une baisse des taux. Or ceux-ci sont historiquement bas, par conséquent il y a des très fortes probabilités que les taux remontent dans le futur.  Peut-être pas à court terme, mais si vous empruntez à 15 ans ou 20 ans, le risque de contracter à taux variable est grand.

Comme nous le disions plus haut, le prêt à taux variable ne comporte pas de pénalité de remboursement anticipé de 3 %.

Il avait aussi un avantage qui était que le taux variable était inférieur au taux fixe.  C’est toujours le cas mais la marge est si faible que l’avantage ne compense pas le risque.  A l’époque où les taux étaient encore élevés, la marge était substantielle et permettait de réduire le taux significativement pour, soit réduire les mensualités pour un même montant emprunté, soit augmenter le montant emprunté pour les mêmes échéances.

Ceci était encore valable comme raisonnement au début des années 2000 quand l’immobilier était encore bas et les taux encore hauts.

Le taux est dit « révisable ».  Cela se fait selon des modalités définies dans le contrat de prêt. Il est indexé sur l’EURIBOR plus une marge de plus 1% jusqu’à plus 1.5% en règle générale.

L’avantage demeure que plus le taux est bas plus le coût est faible en intérêts. Surtout les premières années où on rembourse plus d’intérêts que de capital. Dans tous les cas il faut tout de même pour un prêt capé. En général à 1%. C’est-à-dire que votre taux contractuel ne pourra pas augment de plus de 1 point de pourcentage même s’il y a un flambée des taux. Vous pouvez ainsi déterminer qu’elle serait votre mensualité maximale en cas de remontée des taux.

A 15 ans en taux variables on est aux alentours de 1.05% contre 1.30% à taux fixes.  La marge est faible.

Le prêt in-fine

Nous sommes dans un cas particulier de prêts qui va s’adresser à une clientèle qui a des problématiques patrimoniales.  En règle générale il s’adresse aux foyers fiscaux ayant une tranche marginale d’imposition (TMI)  d’au moins 40 %.

Le financement d’un bien immobilier se fera généralement dans le cas d’une loi de défiscalisation.

Le principe est que le capital emprunté n’est remboursé que lors de la dernière échéance. Pendant la durée de vie du prêt, l’emprunteur ne paie que les intérêts. Il n’y a par conséquent pas d’amortissement du capital.

Ce  type de technique est indiquée dans les investissements locatifs car les intérêts viennent contre balancer les loyers perçus. Il y a donc une optimisation fiscale. En revanche il faut avoir un adossement pour obtenir ce genre de prêts.  Le plus souvent il se pratique un adosse avec le nantissement d’une assurance-vie de l’emprunteur, ou de tout compte d’épargne de type PEA, Compte titres…

La banque va également étudier le bien immobilier à financer car les qualités des programmes immobiliers dans la défiscalisation est assez inégale. L’opération peut être refusée si la qualité du programme ne semble pas satisfaisante aux yeux de la banque de par la localisation, le type de loi, le prix (en général les prix dans ces opérations sont supérieurs aux prix du marché, d’où un risque).  La banque va regarder aussi le pédigrée du promoteur.

Notez que souvent les programmes immobilier sont commercialisés « clef en main » avec les solutions de financement. Vous aurez le package promoteur, banque, assurance.

Le capital peut être remboursé par la revente du bien lui-même ou, bien entendu, par la réalisation des sommes mises en nantissement.

Pour le nantissement il faut également savoir qu’il ne suffit pas de mettre un compte d’une valeur équivalente en face. En effet, les actifs mis en nantissement ne sont pas tous de même qualité aux yeux de la banque.  Il sera demandé souvent de réorganiser ses actifs au profit d’obligations, du fonds général en euros (si on est en assurance-vie) au détriment des actions ou OPCVM ou UV majoritairement en action.  Cela veut dire que les sommes mises en garantie seront supérieur à 100 % du prêt.

Pendant la durée du prêt il sera difficile de gérer le compte nantis car le nantissement bloque les ordres de gestion et les arbitrages qui seront soumis à l’accord de la banque.  C’est-à-dire que les actions que vous aviez peut être l’habitude de pratiquer par internet seront bloquées.

La banque doit donc donner son aval et il se peut également que le déblocage du compte prenne plusieurs jours car la demande doit passer par des services spécialisés. Le blocage sera automatiquement remis dès l’opération effectuée.

A noter également qu’il sera souscrit concomitamment une assurance décès et  invalidité qui va couvrir l’ensemble de l’opération, capital et intérêts pour toutes les raisons imaginables.  Voir notre dossier sur les assurances décès.

Particulièrement en cas de décès c’est l’assurance décès qui va rembourser le prêt. On ne se servira pas de l’assurance-vie qui a servi d’adossement.  Les héritiers bénéficiaires recevront par conséquent les capitaux hors droit de succession et un bien immobilier payé. Selon le degré de parenté et les abattements il se peut même que les héritiers échappent également aux droits de succession sur le bien immobilier.

Sinon la perception de sommes venant de l’assurance-vie permettra de régler les droits de successions éventuels.

Il y a aussi un aspect positif vis-à-vis de l’ISF.  Comme vous ne remboursez pas de capital, vous pouvez mettre au passif de votre ISF  le montant total du bien acquit.  Bien entendu, lors du remboursement il  sera alors comptabilisé en totalité.

Le prêt relais

Le prêt relais, comme son nom l’indique, permet de faire le relais avant la vente du bien immobilier précédent tout en ayant acquit  le nouveau bien immobilier.

Il est difficile de faire correspondre dans le temps la revente et l’achat. Surtout dans un marché immobilier attentiste. Par conséquent, sans un prêt relais, vous ne serez pas en mesure de constituer l’apport demandé pour le nouveau bien.

Il est généralement établi pour une durée de 2 ans et il est remboursé par la vente du bien. On peut aussi rembourser le prêt relais comme un prêt classique, mais on se heurte les plus souvent à un problème de remboursement car l’emprunter doit honorer les échéances du nouveau prêt et celles du prêt relais.

Le montant du prêt relais est basé sur une estimation du bien.  Cette estimation est faite par un expert immobilier mandaté par la banque ou même employé de la banque elle-même.

Ensuite, selon la qualité du bien, le montant du prêt sera de 50% à 80% de la valeur estimée du bien. Le plus souvent ce sera 70%. Cela va permettre de solder le restant dû du prêt immobilier du bien mis en vente et donc ne pas avoir à faire face a deux mensualités.   C’est le cas d’environ 40% des opérations immobilières.

Dans un cotexte de marché immobilier morose il n’est pas rare de voir le bien non vendu au terme du prêt relais. Dans ce cas la banque peut saisir le bien et le vendre à prix cassé par adjudication.  Avant d’en arriver à cette extrémité la banque vous fera pression pour baisser le prix. Elle peut également prolonger le prêt relais on le transformer en un prêt classique.  Dans ce dernier cas les charges de remboursement risquent de peser lourd.

Finalement le risque est non négligeable.  Il faut bien calibrer son projet.

Ne pas être trop optimiste sur la valeur du bien mis en vente et tout de suite se mettre dans des marges de prix cohérentes.  On a tendance toujours à surestimer son bien car des raisons affectives entrent en jeu.  Donc faites confiance à votre agence immobilière et ne cédez pas à celles qui auraient tendances à faire semblant que votre prix est dans le marché pour obtenir un mandant de vente.  Mettez aussi plusieurs agences en concurrence et ne donnez, par conséquent, pas de mandat exclusif.

On peut le cas échéant louer son ancien logement pour pallier des soucis financiers, mais cela complique la vente car le logement n’est plus libre !

Il existe une formule de prêt relais à 1%  si vous êtes salarié d’une entreprise membre d’Action Logement. Dans ce cas vous pouvez obtenir 70% de la valeur du logement en prêt relais mais plafonné.   Selon la région la limite ira de 67 200 euros  à 105 600 euros.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

N’oubliez pas qu’il y a des chances pour que vous puissiez bénéficier d’un prêt à taux zéroDepuis 2016, cette aide s’ouvre également à l’achat des logements anciens et il est possible d’obtenir jusqu’à 138 000€ de crédit à taux forcément imbattable.

Ce crédit est accordé aux primo-accédants sauf exception, et sous certaines conditions de ressources. Les ménages les plus aisés qui ont souvent des taux plus intéressants n’auront donc pas accès à ce crédit à taux zéro et au contraire les foyers les plus modestes peuvent voir leur projet immobilier financé à 40 %. Le montant sera variable selon le nombre de personnes destinées à habiter le logement et la localisation de ce dernier. Une personne seule peut se voir accorder un prêt allant jusqu’à 60 000€, et une famille de 5 personnes pourra emprunter à taux zéro jusqu’à 138 000€.

Cliquez ici pour découvrir toutes les aides disponibles en matière de crédit immobilier.

Le prêt immobilier entre particuliers

On l’appelle aussi PAP ou selon la formule anglo-saxonne p2p-lending (peer to peer lending).

Cette formules est moins connue et donc moins pratiquée. Mais elle peut notamment intervenir dans le cadre de l’apport pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Il peut aussi permettre de ménager son taux d’endette avant de présenter sa demande d’emprunt

Il faut noter que le prêteur prend un risque car il n’a pas les mêmes moyens de pressions qu’un établissement bancaire.

Il existe désormais des organismes qui centralisent et organisent cette formule. En général pour un emprunteur il y a plusieurs prêteurs, ce qui divise le risque.  Voir  le dossier les prêts entre particuliers

Il peut être sans intérêts, surtout cas cela se passe dans le cadre de la famille ou dans le cercle familial. Et c’est plutôt le cas qui nous intéressera ici. Si souvent dans ce cadre là on a tendance à se faire « confiance », il est préférable d’établir un écrit. Il doit comporter le montant, les modalités de remboursement et le taux principalement.  Attention le taux doit respecter les taux qui sont encadrés en fonction du type de prêt et sans, bien évidemment dépasser les taux usuriers.  Bien entendu le document stipule aussi  les qualités et les identités des contractants.

On peut soit établir une reconnaissance de dette classique, soit aller devant un notaire pour établir un prêt hypothécaire. La seconde formule propose plus de solennité et peut inciter plus l’emprunteur à honorer ses engagements et peut faire l’objet d’un enregistrement notamment pour avoir des justificatifs pour le fisc, en cas de succession et tout autre évènement patrimonial à venir.

La reconnaissance de dettes est  obligatoire si le montant dépasse 1 500 euros et elle doit être manuscrite, datée et signée par les deux parties. Elle doit faire l’objet de trois exemplaires originaux, un pout le prêteur, un pour l’emprunteur et un pour l’enregistrement.

En cas de non remboursement on peut effectuer une mise en demeure si les montants sont inférieurs à  4 000 euros. Jusqu’à 10 000 euros il faudra en passer par le Tribunal d’Instance et au-delà de 10 000 euros par le Tribunal de Grande Instance.

D’un point de vue fiscal, les prêts doivent être déclarés dès que le montant dépasse 760 euros et doit donc être porté dans le formulaire cerfa 2062.  Attention si vous tentez d’échapper à cette formalité en fractionnant le montant, ceci est répréhensible. La déclaration doit se faire avant le 15 février de l’année suivant cette du prêt. Si de plus il est avec intérêts, ceux-ci doivent être portés dans la déclaration cerfa 2561 pour l’emprunteur, et les intérêts doivent être déclarés par le préteur sur sa déclaration de revenus classique 2042.

En ce qui concerne l’ISF les deux parties, si elles y sont assujetties chacune, doivent les déclarer. Pour le prêteur dans ses créances, pour l’emprunteur c’est l’inverse et peut déduire le montant de son ISF.

Si cette activité de prêt devient « habituelle », il sera nécessaire de vous faire inscrire comme intermédiaire en financement participatif. Le faire de façon habituelle relèverait alors des activités bancaires.

 

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Assurer son des prêt immobilier

Dans tous les cas votre banque proposera l’assurance dans le contrat de prêt.  Il faut savoir que l’assurance n’est pas une obligation légale, mais on imagine mal une banque ne pas prendre certaines précautions. Donc la banque peut vous imposer de contracter une assurance mais elle ne peut pas vous imposer le choix de l’assureur. Toutefois à la condition que les garanties soient au moins équivalentes à ce que la banque exige. Vous pouvez également changer d’assureur mais il faut l’accord également de la banque dans ce cas.

La banque va travailler avec sa filiale d’assurance pour vous proposer cette assurance.  Pour le décès, la PTIA, ITT, perte d’emplois.  Voir notre dossier sur les assurances décès.

Vous pouvez ne pas tout prendre et ainsi moduler le coût de l’assurance.

Vous avez normalement la possibilité de négocier une délégation d’assurance. C’est-à-dire que vous pouvez choisir un assureur tiers, autre que celui proposé par votre banque.  En faisant jour la concurrence pour pourrez même amener votre banque à aligner ses conditions à celles de l’organisme tiers.

Vous serez soumis à un questionnaire de santé et dans certains cas à des examens médicaux. Il est donc nécessaire de remplir ce questionnaire honnêtement car en cas de problème vous encourrez un risque de requalification et la nullité du contrat.

Dans certains cas de « risques aggravés » vous pouvez bénéficier du droit à l’oubli par la convention AREAS. Vous pouvez ne pas remplir le questionnaire médical dans ce cas.

Mais cela ne concernera que les prêts ayant au plus 4 ans et avoir au maximum 50 ans lors de votre demande de prêt et faire une déclaration sur l’honneur que le plafond de 17 000 euros de cumul de prêts n’est pas atteinte

En définitive il est peut-être plus simple de remplir le questionnaire de santé.

Les garanties et les services

Même si votre dossier est très solide, le prêteur va réclamer des garanties en cas de défaut de paiement. Il faut donc assurer l’organisme responsable de votre prêt, qu’il reverra bien son argent. Vous avez donc le choix entre plusieurs solutions :

  • L’hypothèque
  • L’inscription en privilège de prêteur de deniers (pour les habitations de plus de 5 ans)
  • La société de cautionnement (qui remboursera le prêt en cas de non-paiement)
  • La caution (pour un emprunt inférieur à 50 000€).

Bien sûr, toutes ses garanties ont un prix qui est inclus dans le TEG. Là encore vous pourrez le négocier à la baisse.

Avant de souscrire, il est également important de se renseigner sur les divers services fournis par le prêteur. Les indemnités de remboursement anticipé doivent notamment être étudiées. En effet, il est possible que vous souhaitiez rembourser votre emprunt avant son terme, et certains contrats vous infligent alors des pénalités. Prenez donc le temps de vérifier le montant de ces indemnités avec votre banquier, et les négocier au maximum si vous pensez avoir la possibilité d’accélérer votre remboursement.

Assurez-vous également de pouvoir moduler vos mensualités assez facilement. Il faut rendre votre contrat aussi flexible que possible, et les prêteurs ont le pouvoir de vous accorder cela. Si vous ne demandez rien au moment de la signature de l’emprunt, alors il sera difficile d’obtenir des modifications par la suite, ou alors une simple modification du montant des mensualités vous sera facturée à un prix élevé.

Faites marcher la concurrence et comparez les offres

Ne signez pas le premier contrat que l’on vous propose, même s’il semble attractif. Comparez seulement les TEG qui regroupent les frais d’assurance et de dossier. Démarchez les différents organismes avec les offres que vous aurez déjà reçues, c’est le meilleur moyen d’obtenir toujours un peu mieux. Et pensez à consulter tous les types de crédit immobilier disponibles pour cibler celui qui vous convient le mieux.

Vous pouvez trouver facilement des comparateurs sur le net qui mettent en évidence les meilleures offres du marché. Toutefois, il ne faut pas se jeter à l’aveugle sur ces offres, car les contrats n’ont pas tous la même valeur en terme de service ou de flexibilité.

Sachez aussi que vous pourrez toujours essayer de renégocier votre prêt plus tard, évitez donc les offres de prime abord trop intéressantes et n’hésitez pas à instaurer une relation de confiance avec votre établissement.

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Vers qui se tourner pour son crédit immobilier

Même si au final vous passez par une banque vous pouvez vous adresser à un courtier. Environ 40% des dossiers de prêts ont été traités par des courtiers. C’est une solution quand on n’a pas le temps ou les connaissances techniques pour comparer les offres. Le courtier a aussi ses propres offres d’assurances de prêt. C’est aussi plus efficace de laisser défendre vos intérêts car il en a l’habitude.

L’activité de courtage en crédit est un phénomène assez récent, il y a une vingtaine d’année cette activité était rare et le cadre réglementaire moins favorable.

Le courtier peut vous demander des honoraires mais sachez qu’il est rémunéré par la banque à hauteur de 1% du montant du prêt obtenu. Cela n’empêche pas quand même de lui payer des honoraires car le temps consacré peut s’avérer important surtout actuellement.  Les taux étant à des plus bas historiques il y a un phénomène de renégociation de tous les types d’emprunts en plus des prêts immobiliers, avant un risque de remontée des taux.

Nous assistons à un phénomène d’engorgement et les délais, même pour un dossier ne présentant pas de problèmes, peut aller à plus de 3 mois avant de passer devant le notaire. Vous serez dans ce cas contant que votre courtier relance les banques pour sortir leur offre de prêt.  A ce la il faut ajouter le délai de 10 jours de réflexion incompressible, plus l’obtention d’une date chez le notaire après qu’il ai préparé et vérifié les actes. Ainsi que toutes les formalités comme les hypothèques, la présentation du solde par l’ancien établissement bancaire si vous êtes aussi vendeur du précédent bien.

Si  vous ne passez pas par un courtier, adressez-vous à au moins deux ou trois établissements. Il existe des établissements qui sont plus spécialisés dans le crédit immobilier avec des solutions souvent innovantes par leur souplesse. Le taux n’est pas le seul critère de choix même si on a tendance à focaliser dessus.

Les banques spécialisées ne demandent pas nécessairement l’ouverture d’un compte courant chez elle ou le transfert de vos placements. Elles peuvent même accepter, en cas de crédit In Fine, de prendre un nantissement sur des actifs qui ne sont pas chez elles.

Des possibilités de suspendre des échéances en cas de soucis financiers, la qualité de l’assurance proposée etc…

Avant de solliciter une banque, faite le point sur votre capacité d’endettement.   Evitez de prendre un crédit auto juste avant une acquisition immobilière. Voyez cela avec votre banque et regroupez vos crédits si nécessaire.   Votre banque peut vous obtenir un prêt immobilier et assortir un prêt pour des travaux ou même solder des fins de crédit qui plomberaient votre capacité d’endettement.

Nous avons fait le tour des meilleures solutions pour les comparer et vous donner toutes les informations les concernant. N’hésitez pas à consulter nos pages reviews et à utiliser notre comparateur pour tout savoir et trouver l’offre de prêt qui est faite pour vous :

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