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Tout savoir sur le crédit immobilier

Faire construire ou acheter un bien immobilier, ce n’est pas une mince affaire, et ça coûte toujours cher. C’est pourquoi on passe dans l’immense majorité des cas, par un crédit immobilier qui nous permet d’acheter immédiatement et de rembourser progressivement. Actuellement, les taux n’ont jamais étaient aussi bas, et emprunter n’a jamais coûté aussi peu cher. Cela vous donne donc probablement envie d’investir, alors voici tout ce qu’il faut savoir sur le crédit immobilier.

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Pour pouvoir obtenir un prêt immobilier, et surtout pour l’obtenir à des conditions financières avantageuses, il faut présenter un dossier aussi solide et rassurant que possible au prêteur. Il doit être certain que le fait de vous prêter de l’argent ne conduit pas à des risques trop importants. Pour ce faire, il va étudier plusieurs critères concernant le demandeur, afin d’apprécier la solidité du dossier.

L’apport personnel

Ce n’est pas indispensable, et tout le monde n’a pas forcément d’apport, surtout les plus jeunes. Toutefois, plus l’apport est élevé, et plus le dossier est jugé sérieux. En effet, en ayant épargné pour acheter ou construire, vous prouvez votre engagement, mais également votre capacité à rembourser par la suite les mensualités. De plus, la banque peut demander une garantie sur votre bien, et dans ce cas, elle sera couverte en totalité puisque la valeur de votre habitation sera supérieure au montant emprunté.

Le taux d’endettement

Votre prêteur se renseignera toujours sur votre taux d’endettement. Il s’agit de la totalité de vos mensualités de crédit, par rapport à vos revenus. Les banques admettent officiellement un taux d’endettement de 33 % maximum, c’est-à-dire que vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser un tiers de ce que vous gagnez chaque mois.

Officieusement, pour les ménages à forts revenus, le taux d’endettement peut grimper jusqu’à 50 %. Les banques seront donc plus exigeantes pour les foyers les plus modestes, et il faudra donc généralement ne pas dépasser ces 33 % d’endettement pour espérer obtenir votre prêt immobilier.

La pérennité de vos revenus

Le banquier ne fait pas confiance facilement, et cherche un maximum de garantie. Il va donc vouloir s’assurer que vos revenus seront stables pendant la durée du prêt. Ainsi une personne ayant un CDI aura beaucoup plus de chance d’obtenir un prêt que quelqu’un qui enchaîne les CDD ou les missions d’intérim. Idem pour les personnes à leur compte qui devront justifier des revenus supérieurs à ceux d’un employé ayant un CDI.

Même en ayant un CDI, votre demande sera considérée comme plus sérieuse si votre contrat de travail court depuis plusieurs années. Un CDI tout frais, de quelques mois ne sera pas considéré comme une garantie suffisante, et il sera plus facile d’obtenir un prêt après 1 ou 2 ans avec votre CDI en poche.

Le comportement bancaire

Votre comportement bancaire ou financier sera également étudié. Si vous n’avez pas de loyer, pas d’autre crédit, mais que vous avez du mal à boucler vos fins de mois, ou à gérer votre budget, alors le prêteur vous fera difficilement confiance.

En revanche, si vous épargnez chaque mois via un PEL depuis plusieurs années, et que vos finances sont saines, alors votre demande sera étudiée bien plus sérieusement.

Les taux des crédits immobiliers

C’est bien évidemment la composante essentielle d’un prêt immobilier. En 2016, les taux pour l’immobilier n’ont jamais été aussi bas. Depuis le début de l’année, les taux ont baissé, toutes durées confondues, d’environ 1/2 point. Actuellement, les taux gravitent donc aux alentours de 2 % pour une durée de 25 ans, et s’approchent de 1,60 % pour des durées plus courtes.

Avec des TEG aussi bas, il est bien évidemment conseillé de souscrire à un crédit à taux fixe. Un crédit à taux révisable à forcément énormément plus de chance de monter que de descendre vu l’état actuel du marché. Un taux capé peut être en revanche une bonne solution, vous pouvez obtenir un taux très bas les premières années, qui peut augmenter, mais sans jamais dépasser un plafond fixé à l’avance.

La durée d’un crédit immobilier

Ici selon votre taux d’endettement, ou vos revenus, vous n’aurez peut-être pas le choix et devrez souscrire à un crédit sur une très longue durée. Si vos revenus sont très bons et votre taux d’endettement faible, alors vous devrez choisir entre des mensualités plus légères, mais un crédit plus long et plus cher, ou bien des mensualités élevées, mais un crédit plus court et moins onéreux.

Dans les deux cas il y a des avantages. Les mensualités plus légères vous permettent d’avoir plus d’argent chaque mois pour vos loisirs par exemple. Des mensualités plus lourdes permettent de finir de payer le crédit plus rapidement et donc de pouvoir se faire plus plaisir à ce moment-là.

Les frais de dossiers et d’assurance

Dans l’immense majorité des cas, vous devrez souscrire à une assurance emprunt pour obtenir votre prêt. Elle est essentiellement réclamée pour couvrir la banque en cas de décès, d’invalidité ou de maladie de l’emprunteur. Elle peut être complétée par la garantie chômage qui couvre la banque si on venait à perdre notre emploi. L’établissement en charge du crédit vous proposera une assurance, mais libre à vous de faire jouer la concurrence.

Pour les frais de dossiers, ils sont inclus directement dans le TEG. Ils ne doivent pas dépasser 1,5 % du coût du crédit, et dans tous les cas il faut toujours essayer de les négocier un peu afin d’alléger la facture.

Les garanties et les services

Même si votre dossier est très solide, le prêteur va réclamer des garanties en cas de défaut de paiement. Il faut donc assurer l’organisme responsable de votre prêt, qu’il reverra bien son argent. Vous avez donc le choix entre plusieurs solutions :

  • L’hypothèque
  • L’inscription en privilège de prêteur de deniers (pour les habitations de plus de 5 ans)
  • La société de cautionnement (qui remboursera le prêt en cas de non-paiement)
  • La caution (pour un emprunt inférieur à 50 000€).

Bien sûr, toutes ses garanties ont un prix qui est inclus dans le TEG. Là encore vous pourrez le négocier à la baisse.

Avant de souscrire, il est également important de se renseigner sur les divers services fournis par le prêteur. Les indemnités de remboursement anticipé doivent notamment être étudiées. En effet, il est possible que vous souhaitiez rembourser votre emprunt avant son terme, et certains contrats vous infligent alors des pénalités. Prenez donc le temps de vérifier le montant de ces indemnités avec votre banquier, et les négocier au maximum si vous pensez avoir la possibilité d’accélérer votre remboursement.

Assurez-vous également de pouvoir moduler vos mensualités assez facilement. Il faut rendre votre contrat aussi flexible que possible, et les prêteurs ont le pouvoir de vous accorder cela. Si vous ne demandez rien au moment de la signature de l’emprunt, alors il sera difficile d’obtenir des modifications par la suite, ou alors une simple modification du montant des mensualités vous sera facturée à un prix élevé.

Faites marcher la concurrence et comparez les offres

Ne signez pas le premier contrat que l’on vous propose, même s’il semble attractif. Comparez seulement les TEG qui regroupent les frais d’assurance et de dossier. Démarchez les différents organismes avec les offres que vous aurez déjà reçues, c’est le meilleur moyen d’obtenir toujours un peu mieux.

Vous pouvez trouver facilement des comparateurs sur le net qui mettent en évidence les meilleures offres du marché. Toutefois, il ne faut pas se jeter à l’aveugle sur ces offres, car les contrats n’ont pas tous la même valeur en terme de service ou de flexibilité.

Le prêt à taux zéro

N’oubliez pas qu’il y a des chances pour que vous puissiez bénéficier d’un prêt à taux zéro. Depuis 2016, cette aide s’ouvre également à l’achat des logements anciens et il est possible d’obtenir jusqu’à 138 000€ de crédit à taux forcément imbattable.

Ce crédit est accordé aux primo-accédants sauf exception, et sous certaines conditions de ressources. Les ménages les plus aisés qui ont souvent des taux plus intéressants n’auront donc pas accès à ce crédit à taux zéro et au contraire les foyers les plus modestes peuvent voir leur projet immobilier financé à 40 %. Le montant sera variable selon le nombre de personnes destinées à habiter le logement et la localisation de ce dernier. Une personne seule peut se voir accorder un prêt allant jusqu’à 60 000€, et une famille de 5 personnes pourra emprunter à taux zéro jusqu’à 138 000€.